Balans en de toelichting

Naar aanleiding van nieuwe inzichten op de grondexploitaties is een analyse uitgevoerd ten aanzien van de classificatie van twee gemeentelijke grondexploitaties, namelijk Het Balkon en Koningshoek.
Op basis van deze analyse is geconstateerd dat Het Balkon als 'faciliterend grondbeleid' aangemerkt dient te worden en Koningshoek als ‘bouwgrond in exploitatie’. In 2016 zijn deze twee projecten precies andersom geclassificeerd.
De boekwaarde van in exploitatie genomen gronden in de beginbalans is dus nu exclusief Het Balkon (€ 3.140 k) en inclusief de Koningshoek (€ 274 k). Voor de mutaties in 2017 wordt verwezen naar de volgende toelichting.

Het actieve grondbeleid wordt in de balans, zoals voorheen, zichtbaar gemaakt onder de voorraden van de vlottende activa. De in de exploitatie genomen bouwgronden hebben een totale balanswaarde van € 12,3 miljoen. In oktober 2017 heeft de raad met het MPG 2018 ingestemd met het verhogen van het voorzienbare tekort voor Kapelpolder.

Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en die zij verhalen op derden, zijn als vordering op de gemeentelijke balans geclassificeerd. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst.
De totale balanswaarde van het faciliterend grondbeleid bedraagt € 3,5 miljoen.

In het MPG 2018 worden er voor de resterende looptijd van alle projecten (inclusief niet zijnde voorraden) nog € 8,3 miljoen aan kosten en € 24,2 miljoen aan opbrengsten geraamd. Er ontstaat hierdoor een eindwaarde van € 42.000 positief. Dit wijkt af van de van de prognose, ad. € 1 miljoen positief, zoals vermeld in paragraaf 2.7 Grondbeleid (gebaseerd op het MPG 2018). Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door een actualisatie in de grondexploitaties en doordat de bedragen in bovenstaande tabel gebaseerd zijn op eindwaarden en het bedrag uit het MPG 2018 uitgaat van contante waarden (teruggerekend naar 1-1-2017). In 2017 zijn de voorzienbare verliezen, inclusief rentetoevoeging, toegenomen (in totaal staat er nu € 1,220 miljoen op de balans).

Hieronder wordt een onderbouwing gegeven van de aannames die ten grondslag liggen per complex. Een getailleerde toelichting is ook te vinden het MPG 2018.

Toelichting documentatie grondexploitaties t.b.v. fasering en grondprijs:

• Het Balkon: De fasering is gerelateerd aan de mijlpalen zoals die zijn benoemd in het MPG 2018, pagina 17. Voor het Balkon is de grondprijs contractueel vastgelegd (bron: Addendum 2 bij de Koopovereenkomst Balkon van 1 april 2005 d.d. 14 maart 2012).
• De Dijk: Met een aantal partijen wordt er onderhandeld voor diverse locaties op De Dijk (bronnen: Actuele verkavelingstekeningen De Dijk d.d. 15 februari 2018; De Dijk opties veld 3 met namen d.d. 5 maart 2018). De kaart geeft een beeld van de opties/ concrete interesse van aankopende partijen/ bedrijven. De fasering laat een gemiddeld beeld zien van de opgave per jaar. Gezien de vele opties is de opgave vanuit de grex als realistisch te beschouwen.  De kaart is vertrouwelijk met een ambtelijke (lees: niet bestuurlijk vastgestelde) status. Voor de grondprijs van De Dijk geldt de benchmark van Fakton (bron: Onderzoekspresentatie Fakton, Wonen of werken op locatie De Dijk d.d. 12 december 2017) en de gegevens vanuit het Kadaster met betrekking tot de reeds verkochte kavels. Voor K2, K4 en K7 is respectievelijk een grondprijs van €250, €281 en €247 per m2 gerealiseerd. De grondprijs bij verkoop is gebaseerd op de vraagprijs (zie de benoemde documenten). De grondprijs in de grex ligt onder de vraagprijs, dit om flexibiliteit te houden voor een investering in mogelijke herverkaveling of een veld verkoop in plaats van kavel verkoop.
• Kapelpolder: In het MPG 2018 (pagina 19) werd gemeld dat het uitgangspunt voor de grondexploitatie koopwoningen zijn. Na verkennende gesprekken over sociale woningbouw met Dura Vermeer en Maasdelta Groep, is gekozen om sociale woningbouw te gaan realiseren. Dura Vermeer is afgevallen als partij. Er wordt momenteel met de Maasdelta Groep een Realisatieovereenkomst voorbereid met betrekking tot de fasering en grondprijs.  
• Koningshoek: Door de gunstige marktomstandigheden heeft de ontwikkelaar besloten het project te versnellen in uitvoering. De uitvoering van de openbare ruimte is gestart. In 2018 wordt het project opgeleverd, zie de mijlpalen vanuit het MPG 2018, pagina 21. Voor Koningshoek is de grondprijs contractueel vastgelegd.
• Noorddijk/ Geerkade: De fasering van het project is afhankelijk van de verloop van de bezwaarprocedure omtrent de omgevingsvergunning. Als het project doorgang kan vinden dan gelden de mijlpalen vanuit het MPG 2018, pagina 23. Voor de Noorddijk/ Geerkade is de grondprijs contractueel vastgelegd (bron: Addendum bouwplan Noorddijk / Geerkade. Behorende bij de Koop- en ontwikkelingsovereenkomst d.d. 28 november 2011. Versie 17 november 2015).

Onzekerheden in de waardering algemeen
In de grondexploitaties bestaat onzekerheid over de na boekjaar 2017 opgenomen nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoewel de kosten met een hogere mate van zekerheid zijn te voorspellen en te beïnvloeden, liggen de grootste risico’s aan de opbrengstenkant. Het in de berekeningen van de grondexploitaties gehanteerde uitgiftetempo, blijft zeker gezien de economische omstandigheden en demografische ontwikkelingen, onzeker. Ook is het onzeker of de gehanteerde en doorgerekende uitgifteprijzen zullen worden gerealiseerd.

Waardering grondexploitaties
Ten behoeve van de bepaling van de boekwaarde van de complexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd. Deze actualisatie is met inachtneming van de uitgangspunten, de parameters, zoals in de MPG 2018 zijn vastgesteld. Deze parameters zijn bepaald overeenkomstig de notities van de commissie BBV. De effecten uit het MPG 2018 en onderzoeken ten aanzien van de classificaties zijn in deze balanswaardering opgenomen. Verliesverwachtingen hebben geleid tot het opnemen van een voorziening als correctie op de boekwaarde.

Waardering grondprijs
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk.
De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

In de paragraaf grondbeleid zijn de actuele prognoses van de netto contante en het verloop van de voorzienbare tekorten per project weergegeven.

Voorziening Grondbedrijf

De voorzieningen voorzienbare tekorten hebben betrekking op complexen waarvan op basis van de herziene grondexploitatie een nadelig saldo wordt verwacht. In de onderstaande tabel wordt de specificatie van de voorziening Grondbedrijf gegeven.

Met het MPG 2018 is het voorzienbare tekort voor Kapelpolder naar boven bijgesteld. In 2017 is ook rente toegevoegd aan de voorzieningen, omdat het voorzienbare tekorten betreffen op basis van een contante waarde.